Primer entendre. Després decidir.
Una visita o valoració tècnica prèvia pot evitar que la comunitat aprovi reparacions innecessàries, incompletes o difícils de comparar entre diferents empreses.
Serveis tècnics per a comunitats de propietaris a Barcelona
Ajudem a comunitats que necessiten conèixer l'estat del seu edifici, resoldre deficiències, passar la ITE, reparar façanes o cobertes, comparar pressupostos i organitzar correctament una obra comunitària.
Explica'ns què ocorre en l'edifici. T'indicarem quina revisió, document o actuació tècnica convé realitzar abans de prendre decisions.
Ajudem la comunitat a entendre el problema abans de decidir què fer
Quan apareix un problema en un edifici, no sempre resulta fàcil saber per on començar. Pot existir una filtració que afecta un habitatge, esquerdes en la façana, balcons deteriorats, una ITE amb deficiències, una coberta que necessita reparació o diversos pressupostos d'obra amb solucions i preus completament diferents.
En aquests casos, la comunitat necessita primer entendre què està ocorrent i quines actuacions són realment necessàries. Abans de contractar una obra, convé saber quin és l'origen del problema, quin grau d'urgència existeix, quins elements estan afectats i si l'actuació necessita informe tècnic, amidaments, projecte, llicència o direcció d'obra.
En AT Edificación treballem especialment amb edificis existents i comunitats de propietaris. Realitzem inspeccions, informes tècnics, ITE, amidaments, projectes de rehabilitació i seguiment d'obres per a ajudar al fet que les decisions de la comunitat es prenguin sobre una base tècnica clara.
El nostre objectiu és explicar els problemes de manera comprensible, diferenciar l'urgent del que pot planificar-se i definir els següents passos sense complicar innecessàriament l'actuació.
No sabeu per on començar?
No és necessari que la comunitat sàpiga quin servei tècnic necessita abans de contactar. N'hi ha prou amb explicar-nos quin problema existeix i facilitar-nos la informació disponible.
Tenim una ITE amb deficiències
Revisarem què indica l'informe, quines actuacions requereixen atenció i si convé preparar amidaments, demanar pressupostos o redactar un projecte.
Tenim humitats o filtracions
Estudiarem d'on pot procedir l'aigua i quins elements haurien de revisar-se abans d'executar una altra reparació.
Es desprenen elements de la façana
Valorarem l'estat de la zona afectada i si han d'adoptar-se mesures immediates de seguretat abans de preparar la reparació definitiva.
Han aparegut esquerdes
Analitzarem la seva ubicació, característiques i possibles causes per a determinar si requereixen seguiment, reparació o un estudi més detallat.
Tenim diversos pressupostos i no sabem quin triar
Podem revisar què inclou realment cada oferta i preparar una base tècnica per a comparar les propostes.
Volem rehabilitar l'edifici
Estudiarem quines actuacions necessita, si poden executar-se per fases i quina documentació tècnica ha de preparar la comunitat.
L'Ajuntament ens ha enviat un requeriment
Revisarem exactament què sol·licita, quin termini existeix i quina documentació tècnica ha de presentar-se.
Volem millorar l'accessibilitat
Podem estudiar alternatives per a eliminar barreres, resoldre desnivells o valorar la implantació de rampes, plataformes o ascensors.
Problemes habituals en comunitats de propietaris
Els edificis envelleixen i necessiten manteniment. Moltes deficiències comencen com a petites lesions, però poden agreujar-se si no s'identifica correctament el seu origen o es retarden les actuacions necessàries.
Podem ajudar-te quan existeixen:
- Humitats en habitatges.
- Filtracions sota cobertes.
- Terrasses que perden aigua.
- Humitats en patis.
- Baixants deteriorades.
- Taques d'humitat.
- Esquerdes o fissures.
- Despreniments de façana.
- Revestiments en mal estat.
- Balcons deteriorats.
- Armadures oxidades.
- Baranes danyades.
- Cornises amb risc.
- Cobertes envellides.
- Impermeabilitzacions deteriorades.
- Problemes en mitgeres.
- Lesions estructurals.
- Deformacions visibles.
- Elements de fusta deteriorats.
- Problemes d'accessibilitat.
- Falta de manteniment.
- Deficiències detectades en ITE.
- Requeriments municipals.
- Obres anteriors que no han resolt el problema.
- Pressupostos contradictoris.
No totes aquestes situacions tenen la mateixa gravetat. La inspecció tècnica permet separar les deficiències que requereixen actuació immediata d'aquelles que poden incorporar-se a un programa de manteniment o rehabilitació futura.
Serveis tècnics per a resoldre problemes de l'edifici
El servei s'adapta a cada situació. En alguns casos bastarà amb una visita i un informe; en uns altres serà necessari definir obres mitjançant amidaments o projecte i realitzar posteriorment el seguiment de l'execució.
Inspecció tècnica
Visitem l'edifici i revisem les zones afectades per a entendre el problema i valorar quina actuació resulta necessària.
Informe tècnic
Documentem les deficiències, analitzem possibles causes i expliquem les actuacions recomanables.
ITE
Realitzem la Inspecció Tècnica d'Edificis i orientem a la comunitat sobre el resultat i les actuacions posteriors.
PRE-ITE
Revisem prèviament l'edifici per a detectar deficiències abans de tramitar la ITE oficial.
Amidaments d'obra
Definim partides i quantitats perquè distintes constructores puguin pressupostar sobre una mateixa base.
Projecte de rehabilitació
Quan l'obra ho requereix, desenvolupem les solucions tècniques, plans, amidaments i documentació necessària per a llicència.
Direcció d'obra
Realitzem seguiment tècnic dels treballs i ajudem la comunitat a resoldre incidències durant l'execució.
Assessorament per a juntes
Preparem informació clara que permeti explicar als propietaris què ocorre, quines alternatives existeixen i quines actuacions haurien d'aprovar-se.
ITE i revisió prèvia de l'estat de l'edifici
La Inspecció Tècnica d'Edificis permet conèixer l'estat de conservació d'una finca i detectar possibles deficiències en estructura, façanes, cobertes, patis, instal·lacions comunes i altres elements accessibles.
Quan la comunitat encara no vol iniciar formalment la ITE o existeixen dubtes sobre l'estat de l'edifici, pot resultar útil realitzar prèviament una PRE-ITE, que permet conèixer les possibles deficiències i preparar amb més marge les decisions necessàries.
Si encara no heu realitzat la ITE
Podem revisar les dades de l'immoble, explicar el procés, coordinar la visita i redactar la documentació corresponent.
Si la ITE és pròxima
Una revisió prèvia pot ajudar a conèixer l'estat de l'edifici i anticipar possibles reparacions.
Si ja existeix una ITE
Podem revisar el seu contingut i explicar què significa cada deficiència i quines actuacions convé preparar.
Què fer si la ITE ha detectat deficiències?
Que una ITE detecti deficiències no significa necessàriament que existeixi una situació de perill immediat. En edificis existents és habitual trobar lesions relacionades amb l'envelliment, la falta de manteniment o reparacions pendents.
L'important és interpretar correctament l'informe i determinar quines actuacions requereixen prioritat.
Procés recomanat:
Revisar les deficiències
Identificar quins elements estan afectats i com s'han classificat.
Determinar prioritats
Diferenciar mesures immediates, reparacions necessàries i actuacions que poden programar-se.
Adoptar mesures cautelars si escau
Quan existeix risc, pot ser necessari protegir una zona, retirar elements inestables o adoptar mesures provisionals.
Definir les obres
Preparar amidaments o projecte per a concretar les reparacions necessàries.
Sol·licitar pressupostos
Demanar ofertes sobre una mateixa documentació tècnica.
Aprovar l'actuació
Explicar a la comunitat aconsegueixi, cost i prioritats.
Executar i controlar les obres
Fer els treballs amb el seguiment tècnic corresponent quan resulti necessari.
Documentar la reparació
Preparar la documentació posterior que procedeixi segons el tipus de deficiència i expedient.
Humitats, filtracions, esquerdes i altres deficiències
Una de les situacions que més conflictes genera en una comunitat és determinar d'on procedeix un mal i quin element ha de reparar-se. Una humitat que apareix en un habitatge pot procedir d'una coberta comunitària, una terrassa, una façana, una baixant, una instal·lació o fins i tot de condensació interior.
De la mateixa manera, una esquerda pot ser una lesió superficial o indicar un moviment que necessita major seguiment. Per això convé evitar conclusions basades únicament en l'aparença del mal.
Podem analitzar:
- Humitats per filtració.
- Condensacions.
- Capil·laritat.
- Fuites.
- Filtracions de terrasses.
- Filtracions de cobertes.
- Patologies de façana.
- Esquerdes.
- Fissures.
- Despreniments.
- Corrosió.
- Danys en balcons.
- Patologies d'estructura.
- Danys després d'obres.
- Reparacions anteriors defectuoses.
El mal visible pot estar lluny del seu origen
Especialment en filtracions, l'aigua pot desplaçar-se per diferents capes abans d'aparèixer en un habitatge. Reparar únicament la zona on apareix la taca no sempre resol el problema.
Rehabilitació de façanes, cobertes i elements comuns
Les façanes i cobertes estan permanentment exposades a pluja, canvis tèrmics, humitat i envelliment de materials. Amb el temps poden aparèixer fissures, filtracions, despreniments, oxidació o pèrdua de prestacions.
Quan la intervenció té una certa entitat, convé estudiar el conjunt de l'element i no limitar-se a reparacions puntuals que poden tornar a fallar.
Actuacions habituals:
Façanes
- Sanejat de revestiments.
- Reparació de fissures.
- Despreniments.
- Balcons.
- Cornises.
- Baranes.
- Pintura.
- Tractament d'armadures.
- Patis interiors.
- Mitgeres.
Cobertes
- Impermeabilització.
- Reparació de filtracions.
- Pendents.
- Embornals.
- Petos.
- Trobades.
- Paviments.
- Aïllament.
- Canalons.
- Remats.
Per què els pressupostos d'obra d'una comunitat poden ser tan diferents?
És freqüent que una comunitat sol·liciti tres pressupostos per a una mateixa façana o coberta i rebi imports molt distints. Això no significa necessàriament que una empresa sigui molt més cara que una altra: pot significar que estan pressupostant actuacions diferents.
Una empresa pot haver inclòs bastides, proteccions, sanejat complet, reparació de balcons i pintura; una altra pot limitar-se a reparar les zones visibles. Comparar únicament l'import final pot portar a triar una proposta que no inclogui tot el necessari.
Solució recomanada:
Abans de sol·licitar pressupostos importants, convé disposar de partides i amidaments comuns.
Beneficis:
- Totes les empreses valoren les mateixes actuacions.
- S'identifiquen clarament unitats i quantitats.
- Es detecten omissions.
- Es redueixen partides ambigües.
- Es poden comparar preus unitaris.
- Resulta més fàcil explicar les ofertes en junta.
- Poden plantejar-se fases.
- Es facilita el control posterior de l'obra.
Comparar preu només té sentit si es compara el mateix treball
Els amidaments converteixen una obra difícil d'interpretar en un conjunt ordenat de partides que la comunitat pot valorar i comparar.
Quan necessita la comunitat un projecte tècnic?
No totes les reparacions necessiten un projecte complet. El tipus de documentació depèn de l'abast de l'obra, els elements afectats, el municipi i la necessitat de justificar tècnicament les solucions.
En actuacions d'una certa entitat sobre façanes, cobertes, estructura, accessibilitat o altres elements comuns, pot ser necessari redactar projecte, memòria, plans, amidaments, seguretat i salut i documentació per a llicència.
Pot resultar necessari quan:
- S'intervé estructuralment.
- Si rehabilita una façana completa.
- S'actua sobre balcons o vols.
- Es rehabilita una coberta de manera integral.
- Hi ha modificació d'elements comuns.
- S'instal·la un ascensor.
- Es modifica l'accessibilitat.
- Es necessiten mitjans auxiliars importants.
- L'Ajuntament ho exigeix.
- La complexitat de l'obra requereix definició tècnica.
Abans de recomanar un projecte complet, valorem si el problema pot resoldre's amb una documentació més senzilla i proporcionada.
Per què pot ser recomanable un tècnic durant l'obra?
Una rehabilitació d'un edifici existent pot revelar situacions que no eren visibles abans de començar: suports deteriorats, elements ocults, reparacions antigues, zones amb major mal de l'esperat o mesuraments que necessiten ajustar-se.
La direcció tècnica permet que aquestes decisions no depenguin únicament de l'empresa que executa els treballs.
Durant l'obra podem:
- Realitzar visites.
- Comprovar solucions.
- Revisar materials.
- Aclarir detalls.
- Valorar imprevistos.
- Revisar partides addicionals.
- Comprovar mesuraments.
- Revisar certificacions.
- Documentar avanços.
- Resoldre consultes tècniques.
- Revisar l'acabat final.
- Preparar llistat de repassos.
La constructora executa; la direcció tècnica controla
Són funcions distintes. El seguiment tècnic ajuda al fet que la comunitat disposi d'un criteri independent durant l'execució.
Millores d'accessibilitat en comunitats de propietaris
Molts edificis existents tenen graons en l'accés, desnivells en vestíbuls, ascensors que no arriben a cota de carrer o itineraris que dificulten l'ús a persones majors o amb mobilitat reduïda.
Les solucions d'accessibilitat han d'estudiar-se específicament perquè cada portal presenta unes dimensions, estructura i condicionants diferents.
Actuacions que podem estudiar:
- Rampes.
- Modificació de graons.
- Plataformes elevadores.
- Ascensors.
- Modificació d'accessos.
- Adaptació de portes.
- Itineraris accessibles.
- Vestíbuls.
- Paviments.
- Eliminació de barreres.
Quan existeixen diverses alternatives, podem estudiar la seva viabilitat i ajudar la comunitat a comparar els avantatges, limitacions i abast de cada solució.
Què fer si l'Ajuntament ha enviat un requeriment?
Quan la comunitat rep un requeriment relacionat amb l'estat de l'edifici, és important actuar dins del termini indicat i comprendre exactament quina documentació sol·licita l'Administració.
El requeriment pot estar relacionat amb seguretat, conservació, façana, obres, ITE, despreniments, mesures cautelars o esmena de deficiències.
Procés:
- Llegir el document complet.
- Identificar el termini.
- Revisar antecedents.
- Realitzar visita quan escaigui.
- Determinar quina actuació exigeix.
- Preparar documentació tècnica.
- Executar mesures urgents si són necessàries.
- Respondre o justificar l'actuació.
- Conservar tota la documentació.
Si heu rebut un requeriment, podeu adjuntar-lo directament en el formulari perquè puguem revisar el seu contingut.
Pot una comunitat executar les obres per fases?
En molts edificis, les necessitats de rehabilitació superen el pressupost que la comunitat pot assumir d'una sola vegada. Sempre que les condicions tècniques i de seguretat ho permetin, pot estudiar-se una execució per fases.
Seguretat
Mesures cautelars i reparació d'elements que puguin presentar risc.
Deficiències prioritàries
Façanes, balcons, cobertes o lesions que necessiten intervenció pròxima.
Manteniment
Reparacions menys urgents que eviten una degradació futura.
Millores
Accessibilitat, eficiència energètica, acabats o altres actuacions de millora.
Prioritzar no significa posposar sense criteri
Les fases han d'establir-se tècnicament per a garantir que les actuacions urgents no quedin condicionades per raons exclusivament econòmiques.
Com explicar una obra en una junta de propietaris
Per a aprovar una actuació important, els propietaris necessiten entendre el problema. Presentar únicament diversos pressupostos amb imports distints sol generar dubtes, discussions i ajornaments.
És molt més útil explicar primer quines deficiències existeixen, què ha de fer-se i per què, i després comparar les ofertes econòmiques.
Informació que convé presentar:
- Fotografies.
- Ubicació de les deficiències.
- Explicació senzilla.
- Gravetat o prioritat.
- Actuacions necessàries.
- Alternatives possibles.
- Amidaments.
- Pressupost estimat.
- Ofertes rebudes.
- Diferències entre empreses.
- Permisos necessaris.
- Termini aproximat.
- Possibles fases.
- Pròxims passos.
Primer ha d'aprovar-se què necessita l'edifici; després pot decidir-se qui executarà les obres.
Com ajudem a una comunitat des de la primera consulta
Ens expliqueu el problema
Direcció, descripció, fotografies i documentació disponible.
Definim l'abast
Indiquem si convé visita, informe, amidaments, projecte, ITE o un altre servei.
Presentem honoraris
La comunitat sap què es realitzarà, quina documentació rebrà i quant costarà.
Inspeccionem l'edifici
Revisem els elements afectats i recopilem la informació necessària.
Preparem la documentació
Informe, ITE, amidaments, projecte, plans, valoració o un altre document contractat.
Expliquem les conclusions
Traduïm el contingut tècnic a decisions comprensibles per a la comunitat.
Organitzem els següents passos
Pressuposats, llicència, junta, obra o esmena.
Seguim l'obra si escau
Podem realitzar direcció o seguiment tècnic.
Tanquem l'actuació
Revisem els treballs i la documentació final necessària.
Quina informació necessitem per a valorar el problema
No és necessari tenir-ho tot. Amb unes dades bàsiques podem començar i sol·licitar posteriorment la informació que falti.
Documentació útil:
- Direcció.
- Fotografies.
- Vídeos.
- ITE.
- Informe anterior.
- Certificat d'aptitud.
- Pressupostos.
- Requeriment.
- Actes.
- Plànols.
- Comunicacions.
- Antecedents de reparacions.
- Data de junta.
- Termini administratiu.
- Dades de l'administrador.
- Dades del president.
- Nombre aproximat d'habitatges.
Si únicament disposeu de fotografies i una explicació del problema, envieu-les igualment. Us indicarem si necessitem informació addicional.
Exemples de problemes que podem estudiar
El veí de l'últim pis té humitats i diu que venen de la coberta
S'inspecciona la zona afectada i la coberta per a valorar indicis, possibles punts d'entrada i actuacions recomanables.
S'han desprès fragments del balcó
S'estudia el risc, les mesures de protecció necessàries i l'abast de la reparació.
La ITE té deficiències importants
Es revisa l'informe, es prioritzen actuacions i es defineix si convenen amidaments, projecte o reparacions prèvies.
Tenim tres pressupostos i cap diu el mateix
S'analitzen les partides, es detecten diferències i pot preparar-se una base comuna d'amidaments.
La coberta ja es va reparar, però continua entrant aigua
S'estudia la reparació executada i els possibles punts no resolts abans de realitzar noves actuacions.
Volem rehabilitar la façana, però el cost és massa elevat
Pot estudiar-se l'abast i valorar si tècnicament resulta viable organitzar actuacions per fases.
Tenim veïns majors i graons en el portal
S'estudien alternatives d'accessibilitat compatibles amb l'espai i condicions de l'edifici.
Ha arribat una carta de l'Ajuntament i no sabem què significa
Es revisa el requeriment, els seus terminis i la documentació necessària per a respondre.
Comunitats de propietaris a Barcelona, àrea metropolitana i Girona
Prestem serveis tècnics a comunitats de propietaris a Barcelona, la seva àrea metropolitana i la província de Girona. Treballem principalment en edificis plurifamiliars existents, finques antigues i comunitats que necessiten inspecció, diagnòstic, rehabilitació o suport tècnic per a gestionar obres.
Zones:
- Barcelona ciutat.
- L’Hospitalet de Llobregat.
- Badalona.
- Cornellà de Llobregat.
- Esplugues de Llobregat.
- Sant Joan Despí.
- Sant Just Desvern.
- Sant Cugat del Vallès.
- Sabadell.
- Terrassa.
- Mataró.
- Granollers.
- Girona.
- Municipis de l'àrea metropolitana de Barcelona.
- Altres municipis de la província de Barcelona i Girona.
Per a edificis situats en altres poblacions, valorem el desplaçament i la viabilitat del servei segons l'abast de l'encàrrec.
Per què confiar l'edifici a AT Edificación
Treballar en una comunitat exigeix combinar criteri tècnic amb capacitat per a explicar els problemes de manera comprensible. La decisió final sol prendre's entre molts propietaris amb coneixements, prioritats i preocupacions diferents.
Especialització en edificis existents
Treballem especialment en inspecció, patologies, manteniment i rehabilitació.
Experiència amb comunitats
Coneixem els processos habituals d'aprovació, pressupostos, juntes i execució d'obres comunitàries.
Explicacions comprensibles
Traduïm les qüestions tècniques a informació que pugui entendre's i utilitzar-se per a prendre decisions.
Solucions proporcionades
Valorem l'abast real abans de recomanar informes, projectes o obres més complexes.
Continuïtat del servei
Podem acompanyar des de la inspecció fins a la rehabilitació i direcció d'obra.
Independència tècnica
La nostra valoració es basa en les necessitats de l'edifici i no en l'execució comercial d'una determinada solució constructiva.
Documentació ordenada
Fotografies, informes, mesuraments i plans ajuden a deixar constància de les decisions adoptades.
Cobertura territorial
Barcelona, àrea metropolitana i Girona.
Preguntes freqüents
Qui pot contactar amb vosaltres?
Pot fer-ho l'administrador, president, vicepresident o un propietari que vulgui sol·licitar informació. Per a formalitzar determinats encàrrecs comunitaris pot ser necessari que la comunitat hagi aprovat prèviament l'actuació corresponent.
Podeu visitar l'edifici abans que la comunitat aprovi una obra?
Sí. Una visita o informe previ pot precisament servir per a conèixer quina obra hauria de valorar-se abans de sotmetre-la a aprovació.
Què passa si no sabem quin servei necessitem?
No és necessari triar-ho prèviament. Expliqueu-nos el problema i revisarem quin tipus d'intervenció o documentació pot resultar adequada.
Podeu revisar una ITE que ja tenim?
Sí. Podem revisar les seves deficiències i orientar sobre els següents passos sense modificar la responsabilitat del tècnic que va redactar el document original.
Podeu comparar pressupostos d'obra?
Sí. Podem revisar l'abast de les ofertes i detectar diferències, encara que la comparació serà molt més fiable si prèviament existeixen amidaments comuns.
És obligatori fer projecte per a rehabilitar una façana?
Dependrà de l'abast de la intervenció, elements afectats, municipi i tràmit corresponent. Abans de començar pot determinar-se quina documentació tècnica necessita l'obra.
Podem fer les obres per fases?
En molts casos sí, sempre que tècnicament sigui viable i s'atenguin primer les actuacions que requereixen major prioritat.
Podeu explicar l'informe en una junta?
Pot valorar-se assistència presencial o preparació de documentació específica, segons el tipus per encàrrec i necessitats de la comunitat.
Què ocorre si existeix risc de despreniment?
Ha de prioritzar-se la seguretat i adoptar les mesures necessàries segons la situació. És recomanable comunicar la incidència com més aviat millor i evitar esperar a una junta ordinària si pot existir risc.
Podeu identificar qui és responsable d'una humitat?
Podem estudiar tècnicament l'origen probable i els elements afectats. L'atribució jurídica de responsabilitats pot requerir valoració addicional i, quan existeix conflicte, assessorament legal.
Podeu elaborar un pressupost de reparació?
Podem preparar amidaments i una valoració econòmica tècnica. El pressupost contractual definitiu correspon posteriorment a les empreses que vagin a executar els treballs.
Treballeu amb comunitats petites?
Sí. El servei s'adapta a la grandària i característiques de l'edifici.
Podeu tramitar llicències?
Podem preparar la documentació tècnica necessària i acompanyar la tramitació segons l'abast contractat i el procediment municipal corresponent.
Què necessitem enviar-vos?
Direcció, fotografies, explicació del problema i qualsevol document disponible. Si falta informació, us indicarem què necessitem abans de continuar.
Explica'ns què passa en el teu edifici
No necessites saber quin servei contractar. Explica'ns el problema i revisarem quina actuació tècnica pot resultar adequada.
Hi ha un problema en el vostre edifici i no sabeu per on començar?
Envieu-nos una breu explicació, fotografies i la documentació disponible. Revisarem el cas i us indicarem quina actuació tècnica convé valorar.